Avant d’investir en SCPI, toujours s’enquérir de leur fiscalité non seulement afin de préparer votre déclaration, mais aussi pour anticiper son rendement net.
Rappelons également que même si les SCPI sont exploitées par des tiers spécialisés, ce sont toujours les souscripteurs de parts qui sont dans l’obligation de les déclarer.
Ceux-ci empochent en effet les revenus locatifs – qui sont des revenus fonciers. C’est pourquoi, la SCPI est dite fiscalement transparente.
Par ailleurs, ce sont les revenus locatifs mais aussi les gains éventuels à la revente des parts qui seront taxés à l’impôt sur le revenu. Ces gains sont des plus-values. Revenus et plus-values sont taxés aux prélèvements sociaux.
Rappel : les SCPI de rendement sont une famille de ces actifs qui choisissent pour leur parc des biens immobiliers professionnels. Ce sont ceux qui proposent deux types de fiscalité : celle rattachée aux SCPI détenues en direct, et celle afférente aux SCPI souscrites à travers une assurance-vie.
Le régime classique : réel ou micro-foncier
Le régime classique propose deux types d’imposition : le réel d’imposition ou le micro-foncier. Lorsque le montant total des revenus locatifs excède 15 000 euros, l’investisseur doit choisir le réel d’imposition.
Par exemple, s’il détient à la fois des SCPI mais aussi un logement exploité en direct. Le réel d’imposition est également destiné à celui qui n’investit que dans des SCPI. Avec le régime micro-foncier en revanche, ce ne sont pas l’ensemble des revenus fonciers bruts qui seront taxés mais seulement les 70%.
Le régime de la SCPI dans l’assurance-vie
Il s’agit d’une autre forme de souscription à la SCPI, pour ceux qui souhaitent épargner. Dans ce cas, les revenus locatifs distribués par la société de gestion rejoignent directement le capital de l’assurance-vie. Ils seront verrouillés pendant une période de 8 ans et adoptent systématiquement la fiscalité de l’assurance-vie.
L’avantage de ce choix de souscription est la possibilité de défiscaliser : le montant des revenus locatifs est déduit de l’imposition de l’épargnant. Par ailleurs, une fois ces SCPI transmises – et soulignons : uniquement si elles sont logées dans une assurance-vie – le bénéficiaire préalablement désigné échappe au paiement des droits de succession.
Il faut aussi considérer que l’assurance-vie est concernée par la flat tax de 30%. Ce, pour certains contrats, par exemple ceux dont les primes ont été encaissées à une date antérieure au 27/09/17.
Et qu’en est-il de l’imposition sur les plus-values ?
C’est en fonction de la durée de détention des parts que l’imposition des plus-values est calculée. Ainsi, plus les parts ont été conservées sur une longue durée, moins le souscripteur sera imposé. La taxation est de 36,2% pour une SCPI détenue pendant 5 ans. Elle est de 22% si le souscripteur décide de céder ses parts au bout de 15 ans d’exploitation. Notons que si l’investisseur a conservé ses parts pendant une période de 30 ans et plus et qu’il réalise de la plus-value, il est exonéré d’impôt foncier.
Rappelons par ailleurs que la plus-value sur les SCPI peut être obtenue de deux manières : soit à la revente du parc, soit à la revente des parts. Ces dernières en effet peuvent avoir fait l’objet d’une revalorisation.
Afin d’équilibrer le rendement du portefeuille, il est important de simuler le placement : l’utilisation des outils en ligne est dans ce cas recommandé. Pour un meilleur accompagnement et afin d’obtenir des conseils sur mesure, il est préférable de contacter un CGP indépendant. Celui-ci a pour mission non seulement d’éclairer sur les questions relatives à la fiscalité, mais aussi d’optimiser cette dernière afin que le placement génère la meilleure rentabilité pendant toute la durée du placement.
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