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Que faut-il penser d'un investissement immobilier en loi Pinel ?

L’investissement immobilier sous Pinel est avant tout un placement pierre : il donne lieu à de nombreux avantages tels que l’opportunité de réaliser une importante plus-value foncière à la revente. De plus, la loi Pinel permet une réduction de l’impôt sur le revenu du loueur. Cependant, que faut-il penser de ce montage, est-il réellement avantageux d’y souscrire ?

Les aspects contraignants du dispositif

Mettons déjà en évidence les aspects contraignants du dispositif. Il s’agit non seulement du choix de l’emplacement, mais surtout du calcul des loyers à appliquer. Pour rappel, la loi Pinel exige que le loueur se conforme aux plafonds imposés par la loi et en rapport avec les ressources de son locataire. Ainsi, le calcul des loyers doit se faire avec la plus grande précision possible en tenant compte de ces paramètres d’une part mais aussi en veillant à ce que les loyers appliqués ne soient pas surévalués ou sous-évalués.

Choisir un bail locatif ou un bail commercial

La loi Pinel permet deux principales options :

  • le bail locatif : il s’agit de faire louer le bien à un locataire qui l’occupe comme étant son logement principal. Les locataires peuvent aussi être les enfants ou les parents du loueur, du moment que les foyers fiscaux sont distincts.
  • le bail commercial : il est surtout destiné aux professionnels. Le plus intéressant serait de mettre le bien en location auprès des associations et de souscrire au Solibail. C’est un contrat par lequel l’association fait à son tour louer le bien à des familles à ressources modestes. Cependant, c’est l’association qui règle les loyers mensuels, avec l’appui de l’État. Ainsi, le paiement des loyers est garanti tout au long de l’année, sans que le loueur doive se conformer aux plafonds de ressources du ménage locataire puisque c’est un bail commercial qui est signé avec l’association.

La loi Pinel propose-t-elle réellement un bon rendement ?

Oui, le rendement est optimisé uniquement dans le cas où le loueur est redevable d’une charge fiscale plus ou moins élevée. Si l’IR à payer est faible, il vaut mieux exploiter un bien classique. Le bien exploité sous Pinel certes doit être neuf : il est généralement commandé en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les promoteurs immobiliers appliquent alors un prix majoré par rapport au prix normal, sachant que l’acheteur va bénéficier d’une réduction d’impôts. Attention à l’impact qui pourrait se répercuter sur le calendrier de remboursement des mensualités (échéance plus éloignée ou mensualités plus alourdies). Pour que le rendement soit optimal, il faut donc veiller à bien négocier le prix du bien et le ramener le plus proche possible du prix du neuf classique. Ces désagréments peuvent toutefois écartés lors de l’achat d’un bien ancien.

Acheter un bien ancien à rénover, intéressant ou non ?

Le futur loueur a le choix entre acheter un logement ancien et un local anciennement utilisé comme magasin ou ayant été occupé à titre professionnel (bureaux, etc.). Dans ce cas, le loueur devra le transformer en bien à usage d’habitation selon les normes en vigueur : aération, isolation, installations diverses, systèmes d’évacuation des eaux usées. Il faut alors prévoir les coûts de ces travaux avant de trancher. Sachez cependant que la loi Pinel propose également le Pinel ancien aussi appelé Pinel de déficit foncier. L’ensemble des dépenses réalisées par rapport à ces travaux sera déduit de l’imposition du loueur. Attention toujours au choix de l’emplacement, il faut que le bien soit situé en centre-ville dans les zones éligibles (A Bis, A et B1).

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