Un des meilleurs produits de placement répondant aux attentes en matière de rapport rendement risque demeure la société civile de placement immobilier. Cette dernière fait en effet partie des actifs recommandés par les conseillers en gestion de patrimoine pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, et particulièrement en période incertaine comme c’est le cas de l’année 2020 face à la crise du Covid-19. Pourquoi la SCPI et de quelle manière sécuriser son placement ?
La SCPI, de l’immobilier diversifié
La SCPI, c’est avant tout de l’immobilier, c’est-à-dire de l’actif sûr en tout temps et qui résiste aux aléas économiques de tous temps. Elle utilise divers types d’immeubles pour constituer son parc : c’est pourquoi, on retrouve plusieurs grandes familles de ces dernières :
- les SCPI de rendement : les immeubles professionnels composent son patrimoine. Les locataires sont spécialisés dans différents secteurs d’activité, et les baux signés sont de qualité en raison des loyers élevés d’une part et de la durée convenue par les deux parties d’autre part.
- les SCPI fiscales : ce sont les immeubles à usage de logement principal que l’on retrouve dans le parc de ces dernières.
- les SCPI de plus-value qui sont moins connues et qui ont uniquement pour vocation de donner lieu à des gains à la revente après acquisition à prix décotés.
De plus, ces SCPI jouissent d’une très intéressante diversification géographique, dans les régions les plus tendues tout comme dans les autres communes, aussi bien sur le territoire français qu’à l’étranger.
La diversification est donc un important paramètre sur lequel se focaliser lors d’un investissement en SCPI. Il n’est pas seulement question d’en choisir une qui répond à ces critères, mais aussi de dynamiser son portefeuille en y plaçant différentes familles de SCPI répondant à son profil d’investisseur.
Les SCPI, des actifs pouvant être démembrés
Un des avantages de ces produits dits pierre-papier, c’est de pouvoir les démembrer tout comme l’immobilier lui-même. Les parts souscrites par l’investisseur subissent alors ce démembrement, et ce sont celles en nue-propriété qui sont les plus intéressantes à souscrire pendant les périodes où le versement des revenus locatifs n’est pas garanti.
Explications : en démembrant les parts, deux associés se départagent les droits issus de la détention de la même SCPI. Le premier collecte uniquement les revenus locatifs – il est alors appelé l’usufruitier – tandis que le second renonce volontairement à ces revenus et se contente de la nue-propriété. Les parts en nue-propriété seront alors souscrites pendant cette phase d’incertitude relative aux versements des loyers. Le souscripteur devenu nu-propriétaire y sera indifférent puisqu’il n’est autorisé à les percevoir qu’au moment où le démembrement expire. Cette échéance est d’ailleurs communément fixée par les deux associés, et le prix de la souscription en dépend, tout en subissant une réduction. Les avantages sont multiples pour le nu-propriétaire : il récupère la SCPI avec la possibilité de réaliser des gains à la revente (puisqu’il l’a achetée en nue-propriété et la revend en pleine propriété, sans oublier qu’une éventuelle revalorisation de la part aura pu avoir lieu tout au long de la période de détention).
Qu’en est-il des SCPI de plus-value ?
Comme mentionné plus haut, les SCPI de plus-value ont vocation à générer une certaine capitalisation grâce à un parc acquis à prix décoté. Par exemple, les bâtiments qui en font partie sont des immeubles anciens qui sont rénovés, voire transformés afin d’être revendus et donner lieu à de la plus-value. Ce type de SCPI ne verse donc pas de revenus locatifs ; en revanche, le souscripteur de parts reçoit sa part de gains à la revente tandis que la crise sera passée.
