Location meublée : que peut-on déduire de son imposition ?

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Un des principaux avantages, si vous faites louer votre bien meublé à titre de logement principal de votre locataire : des déductions qui s’opèrent au niveau de vos revenus imposables. Ce qui vous permet d’alléger votre imposition de manière conséquente. Dans certains cas, vous avez même la possibilité de ne rien payer du tout, pendant plusieurs années. Découvrons dans cet article ce que vous pouvez déduire de votre imposition grâce à votre statut fiscal de loueur en meublé non professionnel.

 

Abattement forfaitaire avec le régime micro BIC

Si le régime sous lequel vous êtes soumis est celui du micro BIC, vous déduisez un abattement forfaitaire qui est compris entre 50% et 71%, en fonction du type de logement que vous exploitez. Rappelons que vous pouvez vous-même gérer celui-ci, ou vous tourner vers les très intéressantes résidences avec services. Dans les deux cas, vous bénéficiez de tous les avantages de la LMNP. Vous reportez directement le montant de vos recettes locatives sur votre déclaration fiscale afin de permettre au service des impôts de calculer et de déduire l’abattement.

Rappelons que le régime micro BIC tient compte d’un certain plafond de recettes annuelles. Si ces dernières dépassent ce seuil, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. Les formalités déclaratives sont également plus allégées avec le régime micro BIC, avec toutefois l’obligation de déclarer l’activité auprès du greffe du Tribunal de commerce et de faire tenir la comptabilité par un expert agréé et spécialisé en LMNP.

Remarque : vous pouvez combiner votre défiscalisation micro BIC avec le dispositif Censi-Bouvard à condition que l’immobilier ait été acquis neuf. Ce qui vous permet d’enregistrer 11% de réduction d’impôt en plus de la déduction de l’abattement susmentionné. Vous vous engagerez toutefois sur une durée de 9 ans de mise en location avec la loi Censi-Bouvard.

 

De multiples déductions avec le régime réel d’imposition

Le régime réel est plus intéressant en termes de fiscalité, car il permet de multiples déductions. Attention car la loi Censi-Bouvard est incompatible avec ce régime.

 

La déduction des charges

Voici les charges que vous pouvez déduire de vos revenus imposables : taxe d’habitation, taxe foncière, assurances, contribution foncière des entreprises, petites réparations, dépenses sur les travaux d’entretien, charges de copropriété, intérêt d’emprunt, téléphone et internet, électricité, honoraires d’agence. C’est au cours des deux premières années de la mise en location que vous déduisez ces charges.

 

La déduction des amortissements

À partir de la troisième année, vous commencez à déduire les amortissements. Ceux-ci sont calculés par votre expert-comptable et portent sur l’immobilier, les équipements et les meubles. L’amortissement est de 100% de la valeur HT de l’immobilier sans le terrain, du mobilier, des travaux réalisés ainsi que du montant des frais d’acte. Par ailleurs, l’amortissement se fait sur une plage annuelle moyenne de 25 ans à 30 ans, voire plus pour l’immobilier, et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Les excédents d’amortissement sont alors reportables sur les années suivantes pour être à nouveau déduites de vos revenus imposables. En d’autres termes, il vous est possible de ne rien payer en termes d’impôt pendant plusieurs années successives, jusqu’à épuisement du montant à déduire.

 

La récupération de la TVA

Cette option n’est possible que si vous avez acheté l’immobilier neuf, et que vous en êtes le premier propriétaire. Vous pouvez aussi profiter de la récupération de la TVA si vous investissez dans une résidence avec services (étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme). Par ailleurs, la durée de détention du bien doit être d’au moins 20 ans.

Notons qu’à l’acquisition, vous payez à la fois le prix du bien et la TVA. Vous demandez ensuite une demande de remboursement en remplissant un formulaire que vous envoyez au centre des impôts.

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