Faire louer son bien immobilier Pinel et dégager un bon rendement nécessite de réunir les bons ingrédients. Bien que vous gagniez une réduction d’impôt qui est fonction du montant de votre acquisition et de la durée de votre engagement (6 ans, 9 ans ou 12 ans), gardez en tête que vous devez respecter de nombreuses contraintes afin d’être éligible au dispositif.
Rappelons que le bien Pinel doit être neuf. Il sera construit dans les communes préalablement définies par l’Etat, suivant un zonage tracé par le Ministère de la cohésion des territoires.
Savoir bien choisir l’emplacement
Le meilleur emplacement est celui qui est proche des commerces, des transports publics ainsi que des points d’attraction qui diffèrent en fonction des locataires cibles. Exemple : à proximité des universités pour les étudiants, à proximité des hôpitaux et des cliniques pour les seniors, etc.
Il est de plus en plus difficile de trouver des immeubles neufs en plein centre-ville ; attention donc à bien choisir l’emplacement où vous allez faire construire. De nouveaux quartiers ont été créés certes, et qui ont l’avantage d’être « verts » et respectueux de l’environnement. Ne choisissez pas un emplacement trop éloigné de la ville.
Bien sélectionner le type de logement
Ce sont les maisons individuelles qui intéressent le plus les locataires. Ces derniers privilégient en effet l’indépendance et le confort, et donc l’absence de contraintes par rapport aux copropriétaires d’un immeuble de résidence collective.
Par ailleurs, les logements qui sont les plus attractifs sont ceux de taille intermédiaire, composées de surfaces moyennes et de plus de pièces. Ainsi, mieux vaut faire construire un logement à trois petites pièces plutôt que deux grandes pièces. Soignez l’agencement pour que le logement soit à la fois illuminé, aéré, fonctionnel et accueillant. La vente se fait en effet sur plan.
Bien gérer le calendrier des travaux
Si vous choisissez de faire appel à un promoteur immobilier, prenez garde à bien surveiller le calendrier sur l’évolution des travaux de construction. En effet, il pourrait y avoir des décalages en ce qui concerne les dates et les délais, ce qui pourra vous pénaliser dans le cas où le retard de la livraison impactera sur vos prévisions financières (mise en location et remboursement du prêt). En ce qui concerne la mise en location, la loi prévoit un délai de 6 mois pour trouver le locataire.
Sélectionner les locataires à l’avance
Il est donc intéressant de sélectionner ceux-ci à l’avance, avant même la livraison de l’immobilier. Vous devez en plus vous conformer aux règlementations en ce qui concerne les loyers : vous ne pouvez le fixer comme bon vous semble, puisque vous devez respecter les plafonds afférents aux ressources du locataire et aux loyers par zone (A, A Bis et B1). Le calcul des loyers est donc à étudier préalablement en prenant soin de ces paramètres ainsi que du coût de l’acquisition afin de déboucher sur un bon rendement annuel.
C’est aussi en fonction du loyer que vous saurez fidéliser vos locataires, et donc éviter une baisse du taux d’occupation et une carence en loyer.
Choisir la bonne période d’engagement
L’avantage avec la loi Pinel, c’est que l’investisseur a le choix en ce qui concerne la durée de l’engagement. La durée minimale est de 6 ans pour défiscaliser de 2% par an. Il vaut mieux commencer par cette durée minimale et la prolonger de 3 autres années (soit 9 ans), toujours pour défiscaliser de 2% par an. À partir de la dixième année de mise en location, la défiscalisation devient moins intéressante. Toujours est-il qu’une simulation doit être réalisée avant de décider de la meilleure période à valider.
